Vanliga frågor om underhållsplan

Läs expertens svar på frågor om underhållsplanen. Vi har här samlat några vanliga frågor om underhållsplanen och bett byggkonsulten Magnus Klintenberg, expert på underhållsplanering, att svara på dem.

Det är en handling som behövs för att kunna förvalta en fastighet. Den beskriver vad som behöver göras med egendomen, när och hur mycket det kommer att kosta i ett långt tidsperspektiv framåt. 30 år är ett vanligt tidsperspektiv.

Den behövs framför allt som ett verktyg för den ekonomiska planeringen. Eftersom underhåll av fastigheter är en tämligen kostnadskrävande post, är det viktigt att man är förberedd så att finansieringen slipper bli ett problem.

Besiktningen utgör det viktigaste momentet i underhållsplanerandet. Där fastställer man varje byggdels skick. När en åtgärd behöver ske och hur ofta det behöver göras. Därefter räknas alla mängder fram som byggnationen består av. Det behövs för att kunna kostnadsberäkna varje föreslagen åtgärd. När dessa uppgifter finns framme lägger man in alla uppgifterna i ett schema som år för år visar vad som ska ske och vad det kostar. Sist görs ofta en rad olika analyser som är till glädje för den ekonomiska planeringen, fondavsättning samt nyckeltal för jämförelse med andra objekt.

Tyvärr så krävs specialkompetens och stor erfarenhet av fastighetsunderhåll för att kunna veta hur alla delar av en fastighet ska underhållas, när det behöver ske, varför, samt hur mycket det kostar. Inte konstigare egentligen än att de flesta väljer att gå till en doktor när man är sjuk, istället för att själv försöka ställa en diagnos och kurera sig på rätt sätt.

Det är väldigt bra med en god ekonomi. Om man gör de rätta åtgärderna på sin fastighet i rätt tid förblir dessutom ekonomin god i och med att värdet i fastigheten består. Då gäller det dock att veta vad man behöver göra och på vilket sätt. Detta kan dock vara svårt för en lekman att avgöra på en större fastighet.

Här kommer återigen behovet av expertis in.
En annan aspekt är också att erfarenhetsåterföringen i föreningen säkras om man har en bra underhållsplan. Förvaltningen av en fastighet kan mycket väl skötas av en person utan ett enda papper som dokumentation. Men vad händer om den personen flyttar från föreningen? Det finns exempel på föreningsstyrelser som stått helt handfallna efter att en nyckelperson försvunnit. Har man då en väl utförd och genomarbetad underhållsplan, finns den där som en extra trygghet och backup i fortsatt underhållsarbete.

Nej, tyvärr inte. De ekonomiska förutsättningarna och underhållet genom åren är aldrig likadana. Därför är underhållsplanen unik för varje fastighet.

Ja, det kan man säga även om det inte uttryckligen står ”underhållsplan” i lagen. I bostadsrättslagens femte paragraf står att föreningens stadgar ska ange ”de grunder enligt vilka medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus”. Vi har svårt för att se något annat än underhållsplanen som grund för detta. I Boverkets Byggregler BBR 2:51 ställer de svenska myndigheterna krav på skriftliga drift- och skötselinstruktioner för en nybyggnation när den tas i bruk, och det anges att en plan för periodiskt underhåll bör omfatta 30 år. Boverkets Byggregler är ingen lag, men i Sverige är det praxis att följa Boverkets Byggregler nästan som om de vore en lag.

Då denna fråga är såpass komplex har vi skapat en separat sida där vi gör en grundligare redovisning av vad lagar och regler säger om underhållsplanen. Klicka här för att läsa mer.

Nej. Det är dock väldigt viktigt för att underhållsplanen ska bli korrekt och därmed kan användas som beslutsunderlag i den långsiktiga förvaltningen.

Ja. Det låter ju dumt att byta saker som fungerar. Men kanske hela sanningen är att belysningarna har gamla energislösande ljuskällor och saknar tändningsautomatik så att lamporna i exempelvis ett mörkt trapphus måste lysa hela tiden? Då kan det plötsligt bli ekonomiskt intressant att byta fungerande belysningar. Detta är exempel på hur expertis känner till fler aspekter och visar upp helhetsperspektivet för kunden som helt enkelt inte känner till alla aspekter kring underhåll. Dessutom handlar det om att förvalta fastighetens värde, om fastigheten sjunker i värde kan ju detta påverka föreningens ekonomi. Alla vet vi ju att nyrenoverade toaletter höjer värdet på ett hus och att gamla toaletter sänker det. Det svåra är att veta hur gamla man kan låta toaletterna bli utan att värdet på fastigheten sänks nämnvärt.

När huset är nytt är precis det allra bästa läget att göra underhållsplanen. Då börjar man från noll och kan börja spara i rätt takt, så att pengarna finns framme när något behöver underhållas efter några år. Annars blir läget ofta att när första stora underhållsåtgärden behöver ske, så finns inte pengarna där. Ta exempelvis ommålning av ett helt område med trähus. Det kanske behöver ske bara sex år efter att området byggts. Har man glömt att spara till detta från första dagen blir ett sådant projekt tämligen kännbart för medlemmarna, med ordentliga avgiftshöjningar som följd.

Det beror på en rad olika parametrar: Husets storlek, ålder, skick, tidigare utförda underhållsåtgärder samt vilken nivå av underhållsplan man väljer. Det varierar hos olika byggkonsultföretag hur de gör, men vi på Sustend lämnar alltid en offert med fastpris för varje projekt.

Nej. Det vore omöjligt. En plan är ingen beskrivning, utan ett instrument som är tänkt för planering. Planen behöver uppdateras varje år för att stämma av det som gjorts, om andra metoder och alternativ är aktuella och om nya prioriteringar görs av styrelsen. Planen är alltså resultatet av flera olika källor och parametrar. Det går inte att lämna garanti för.

På Sustend jobbar vi på det sättet att när en åtgärd däremot ska göras, står vi till tjänst med projektering och nödvändig byggadministration. Där finns garantier kopplade från vår sida. Men det varierar bland olika byggkonsulter hur de arbetar och vilka tjänster de erbjuder.

Ibland finns den kompetensen, men oftast inte. Det är också en klar fördel att få en helt utomstående sakkunnigför att se huset med nya ögon. En entreprenör kan också vara partisk och ovillig att redovisa följden av egna misstag i underhållsplanen. Då är det lätt att nödvändiga insatser sopas under mattan.

Nej. Endast det underhåll som har en livslängd längre än ett år. Är det kortare livslängd kallas det löpande underhåll och särredovisas alltid i förvaltningssammanhang.

Det beror på underhållsplanens utseende. Om en underhållsplan från Sustend används är det enkelt. Där står i klartext med enkel svenska illustrerat med tagna foton från den egna fastigheten vad som ska göras och ofta även varför. Allt presenteras enkelt och tydligt. Att underhållsplanen är utformad på ett sådant sätt att man sedan förstår hur man ska arbeta med den är något man bör tänka på vid val av konsult. Även om alla underhållsplaner har samma syfte så varierar det hos olika konsulter hur de presenterar den och hur den ser ut.

Nej, det är en vanlig missuppfattning. Underhållsplanen bör uppdateras årligen för att stämma av underhållsarbetet. Lika naturligt som att man lägger en ny budget för varje år, lika naturligt ska det vara att underhållsplanen stäms av och att man vet vad som ska ske de närmaste åren. På så vi kan man visa inte bara för sig själv, utan framför allt omvärlden (läs revisorer, banker, spekulanter) att föreningen har koll på sin förvaltning.