Vanliga frågor om underhållsplan

Den behövs framför allt som ett verktyg för den ekonomiska planeringen. Eftersom underhåll av fastigheter är tämligen kostnadskrävande är det viktigt att man är förberedd så att finansieringen slipper bli ett problem.

Besiktningen utgör det viktigaste momentet i underhållsplaneringen. Där fastställer man varje byggdels skick. När en åtgärd behöver ske och hur ofta det behöver göras. Därefter räknas alla mängder fram som byggnationen består av. Det behövs för att kunna kostnadsberäkna varje föreslagen åtgärd. När dessa uppgifter finns framme lägger man in alla uppgifterna i ett schema som år för år visar vad som ska ske och vad det kostar. Sist görs ofta ett antal olika analyser för den ekonomiska planeringen, bedömning av nivå för avsättning till underhållsfonden samt nyckeltal för jämförelse med andra objekt.

Tyvärr så krävs specialkompetens och stor erfarenhet av fastighetsunderhåll för att kunna veta hur alla delar av en fastighet ska underhållas, när det behöver ske, varför, samt hur mycket det kostar. Inte konstigare egentligen än att de flesta väljer att gå till en doktor när man är sjuk, istället för att själv försöka ställa en diagnos och kurera sig på rätt sätt.

Det är väldigt bra med en god ekonomi. Om man gör de rätta åtgärderna på sin fastighet i rätt tid förblir dessutom ekonomin god i och med att värdet i fastigheten består. Då gäller det dock att veta vad man behöver göra och på vilket sätt. Detta kan dock vara svårt för en lekman att avgöra på en större fastighet.

Här kommer återigen behovet av expertis in.

En annan aspekt är också att kunskapsåterföringen i föreningen säkras om man har en bra underhållsplan. Förvaltningen av en fastighet kan mycket väl skötas av en person utan ett enda papper som dokumentation. Men vad händer om den personen flyttar från föreningen? Det finns exempel på föreningsstyrelser som stått helt handfallna efter att en nyckelperson försvunnit. Har man då en väl utförd och genomarbetad underhållsplan finns den där som backup i fortsatt underhållsarbete.

Teoretiskt sett, om de byggs exakt samtidigt och underhållsplanen är upprättad och på plats redan när fastigheterna tas i bruk, så kan underhållsplanerna för fastigheterna se likadana ut just när de är precis nybyggda. Åtminstone vad gäller åtgärder och intervall. Det blir vanligare och vanligare att vi på Sustend blir ombedda att upprätta underhållsplaner baserat på ritningar redan när huset byggs, och då är det klart att två hus som byggs samtidigt baserat på samma ritningar blir lika varandra. Men det dröjer inte länge förrän det inte längre funkar, eftersom de ekonomiska förutsättningarna och underhållet genom åren aldrig är likadana. Därför är underhållsplanen unik för varje fastighet.

Ja, snart kommer det vara lag på en 50-årig teknisk underhållsplan som knyts till den ekonomiska planen för nybildade bostadsrättsföreningar. Det gäller även ombildade föreningar med äldre hus. Men man kan nästan svara ja på det även för befintliga bostadsrättsföreningar, även om det inte uttryckligen står ”underhållsplan” i lagen som berör dem. I bostadsrättslagens femte paragraf står att föreningens stadgar ska ange ”de grunder enligt vilka medel ska avsättas för att säkerställa underhållet av föreningens hus”. Vi har svårt för att se något annat än underhållsplanen som grund för detta. I Boverkets Byggregler BBR 2:51 ställer de svenska myndigheterna krav på skriftliga drift- och skötselinstruktioner för en nybyggnation när den tas i bruk. Det anges att en plan för periodiskt underhåll bör omfatta 30 år. Boverkets Byggregler är ingen lag, men i Sverige är det praxis att följa Boverkets Byggregler nästan som om de vore en lag.

Då denna fråga är såpass komplex har vi skapat en separat sida där vi gör en grundligare redovisning av vad lagar och regler säger om underhållsplanen. Klicka här för att läsa mer om vad lagen säger om underhållsplaner.

Ja. Det låter ju dumt att byta saker som fungerar. Men kanske hela sanningen är att belysningarna har gamla energislösande ljuskällor och saknar tändningsautomatik så att lamporna i exempelvis ett mörkt trapphus måste lysa hela tiden? Då kan det plötsligt bli ekonomiskt intressant att byta fungerande belysningar. Detta är exempel på hur expertis känner till fler aspekter och visar upp helhetsperspektivet för kunden som helt enkelt inte känner till alla aspekter kring underhåll.

Dessutom handlar det om att förvalta fastighetens värde. Om fastigheten sjunker i värde kan ju detta påverka föreningens ekonomi. Alla vet vi ju att nyrenoverade badrum höjer värdet på ett hus och att gamla badrum sänker det. Det svåra är att veta hur gamla badrummen kan bli utan att värdet på fastigheten sänks nämnvärt.

Med det sagt så är underhållsplanen ett verktyg för styrelsen eller förvaltaren, den är ingen lag som måste följas slaviskt. Omoderna toaletter utgör som regel ingen risk för följdskador. Däremot bör man vara försiktig med att skjuta exempelvis renovering av tak och fasader på framtiden bara för att man som lekman tycker att ”det ser väl ok ut”. Då kan det gå riktigt snett. Rådfråga i så fall en konsult om det går att skjuta åtgärden en tid framåt.

När huset är nytt är precis det allra bästa läget att göra underhållsplanen. Då börjar man från noll och kan börja spara i rätt takt, så att pengarna finns framme när något behöver underhållas efter några år. Annars blir läget ofta att när första stora underhållsåtgärden behöver ske så finns inte pengarna där. Ta exempelvis ommålning av ett helt område med trähus. Det kanske behöver ske bara sex år efter att området byggts. Har man glömt att spara till detta från första dagen blir ett sådant projekt tämligen kännbart för medlemmarna, med ordentliga avgiftshöjningar som följd.

Det beror på en rad olika parametrar; husets storlek, ålder, skick, tidigare utförda underhållsåtgärder samt vilken nivå av underhållsplan man väljer. Det varierar hos olika byggkonsultföretag hur de gör. Vi på Sustend lämnar alltid en offert med fastpris för varje projekt.

Det där är ett väldigt vanligt missförstånd tyvärr. Ibland finns kanske den kompetensen, men oftast inte. Och framförallt ingår den typen av proaktiv förvaltning som regel inte i ett avtal för fastighetsskötsel. Många bostadsrättsföreningar har upphandlat teknisk förvaltning men om man ska vara ordpolis så är det fastighetsskötsel de har avtal för. Teknisk förvaltning och fastighetsskötsel är två termer som ofta blandas ihop, även av folk i branschen faktiskt. På exempelvis Bredablicks hemsida om teknisk förvaltning och fastighetsskötsel kan du läsa mer om det.

En bra fastighetsskötare talar naturligtvis om när hen upptäcker något som behöver åtgärdas, men då har underhållet redan hunnit bli eftersatt eller akut. Det är också en klar fördel att få en helt utomstående sakkunnigför att se huset med nya ögon. En entreprenör kan också vara partisk och ovillig att redovisa följden av egna misstag i underhållsplanen. Då är det lätt att nödvändiga insatser sopas under mattan.

Nej. Endast det underhåll som har en livslängd längre än ett år. Det vill säga periodiskt underhåll av fastigheten. Är det kortare livslängd kallas det löpande underhåll och särredovisas alltid i förvaltningssammanhang.

Det beror på underhållsplanens utseende. Om en underhållsplan från Sustend används är det enkelt. Där står i klartext med enkel svenska illustrerat med tagna foton från den egna fastigheten vad som ska göras och ofta även varför. Allt presenteras enkelt och tydligt. Att underhållsplanen är utformad så att man sedan förstår hur man ska arbeta med den är något man bör tänka på vid val av konsult. Även om alla underhållsplaner har samma syfte så varierar det hos olika konsulter hur de presenterar den och hur den ser ut.

Vi överlämnar våra underhållsplaner som pdf-dokument, men underhållsåtgärderna, intervall, mängder och kostnader är också inlagda i ett digitalt systemet för underhållsplanering Planima, där fastighetsägarna kan logga in via sin webbläsare och jobba vidare med planen på egen hand om de så önskar. Eller så hjälper vi till med uppdatering.

Nja, det är en vanlig missuppfattning. Underhållsplanen bör uppdateras årligen för att stämma av underhållsarbetet. Lika naturligt som att man lägger en ny budget för varje år, lika naturligt ska det vara att underhållsplanen stäms av och att man vet vad som ska ske de närmaste åren. På så vi kan man visa inte bara för sig själv, utan framför allt omvärlden (läs revisorer, banker, spekulanter) att föreningen har koll på sin förvaltning. Man kan använda samma underhållsplan som grund, men utöver den kontinuerliga uppdateringen bör kompletterande besiktningar genomföras med jämna mellanrum. Har man en 30-årig underhållsplan är det också risk för att det var 40 år kvar till större åtgärder, som exempelvis takbyte eller stambyte, och att dessa åtgärder därför inte togs med när planen skapades. Då är det viktigt att de läggs in när de hamnar innanför tidshorisonten, för det är stora kostnader inblandade i den typen av projekt. Vi gör alltid 50-åriga underhållsplaner så att alla åtgärder kommer med, just för att våra kunder ska slippa den typen av obehagliga överraskningar.