Vad ska vara med i en underhållsplan?
Bilden visar exempel på underhållsåtgärder i en underhållsplan. Åtgärderna specificeras med kostnader och intervall.
En underhållsplan ska specificera de underhållsåtgärder som kommer behöva utföras under en viss tidsperiod, när de ska utföras och vad de kommer att kosta. Denna del av underhållsplanen kallas ofta åtgärdsplan. Underhållsplanen bör också innehålla en mer eller mindre avancerad ekonomisk analys, inklusive avsättning till underhållsfonden, som visar hur mycket underhållet av fastigheten kommer att kosta i snitt per år. Det är också bra om den visar den årliga snittkostnaden per BOA (Bostadsarea) och LOA (Lokalarea) i de fall bostadsrättsföreningen har lokaler som hyrs ut.
Underhållsåtgärder i underhållsplanen
Eftersom alla fastigheter är unika så är varje underhållsplan också det. Underhållsplanen ska omfatta alla de underhållsåtgärder som kommer att behöva utföras under underhållsplanens tidsspann. Den kan vara mer eller mindre detaljerad, vissa mindre åtgärder kan slås ihop till lite större projekt mm. Det är i viss mån en smaksak om man väljer att ange exempelvis ”byte maskiner tvättstuga” som en enda post i underhållsplanen eller om man vill ange varje maskin var för sig. Det huvudsakliga är att alla underhållsåtgärder som går att förutse, stora som små, på ett eller annat sätt kommer med i kostnadsberäkningen.
Längst ner på denna sida finns en lista med exempel på åtgärder som är lämpliga att ta med i underhållsplanen.
Inte bara tak, fönster och fasad
Ett enkelt misstag att göra är att endast räkna med större åtgärder såsom fasadmålning, stambyte, omläggning av tak mm i planen. En fastighet består av, och innehåller, ett myller av komponenter som behöver underhållas eller bytas ut med jämna mellanrum. Sammantaget uppgår kostnaden för dessa underhållsåtgärder till en betydande summa.
Som ett stöd i ert arbete med underhållsplanering listar vi nedan ett slumpmässigt urval av åtgärder som är relativt vanligt förekommande för en stor del fastigheter. Denna lista är absolut inte fullständig, utan syftar bara till att skapa en övergripande insikt i vilken typ av åtgärder som kan/bör finnas med i en underhållsplan. Ju fler åtgärder som tas upp i planen och ju längre tidsspann den omfattar, desto bättre kontroll över framtida utgifter får styrelsen.
Vissa åtgärder i listan berörs på olika sätt av myndighetskrav, exempelvis Energideklaration, OVK och åtgärder vars syfte är att säkerställa att taksäkerhet och lekplats uppfyller uppsatta krav. Dessa är naturligtvis lite extra viktiga att inte missa.
Kostnader för underhållsåtgärder
Kostnaderna för de olika underhållsåtgärderna kan vara svåra att bedöma, i synnerhet för en lekman. Det är en mängd faktorer som spelar in vid en kostnadsbedömning. Det viktigaste är dock inte att de hamnar exakt mitt i prick, utan att det görs en realistisk och rimlig uppskattning som budgetarbetet kan baseras på. Vilka priser som väl kommer att gälla när det är dags att upphandla arbetet beror på en rad faktorer. Några saker som ofta gör att kostnaderna blir högre än man räknat med är:
Byggherrekostnader tillkommer:
Exempelvis kostnader för bygg- och projektledning, byggkontroller och andra kontroller, bygglov mm. Det är en fördel om dessa räknas in direkt i åtgärdens kostnad när den förs in i underhållsplanen. Att lägga på 15% för byggherrekostnader vid större åtgärder är rimligt.
Sen upphandling:
Är man sent ute så är det troligt att entreprenörerna redan är ganska fullbokade, vilket kan leda till högre priser (om de ens kan ta jobbet). Eller egentligen; är man ute i god tid är fler entreprenörer mer intresserade av projektet och lämnar då förmånligare offerter för att få uppdraget.
Byggnadsställning:
Kostnaden för att hyra en ställning är allt annat än obetydlig, men glöms ändå lätt bort vid kostnadsuppskattningar. På grund av byggnadsställningens kostnad är det en stor fördel att samordna olika projekt som kräver byggnadsställning.
Ett urval av vanligt förekommande underhållsåtgärder
Nedanstående lista är på inget sätt heltäckande, eller till för att utgöra underlag för er underhållsplanering. Exemplen är hämtade ur en verklig underhållsplan, men listan omfattar endast cirka en fjärdedel av de åtgärder som faktiskt fanns i planen. Syftet är att ge en insikt i vilken typ av åtgärder som bör finnas med i underhållsplanen, och visa exempel på underhållsåtgärdernas bredd och komplexitet. Väldigt många bostadsrättsföreningar missar att ta med många av nedanstående åtgärder, faktum är att de flesta inte ens känner till att det kan krävas underhållsåtgärder som rensning av ventilationskanaler, omfogning av tegel eller byte av rörelsefogar. Underhållsåtgärder som dessa missas därför lätt, vilket kan leda till skador på fastigheten som bli kostsamma att reparera.
Exempel på underhållsåtgärder som bör tas med i underhållsplanen:
Besiktning lekplats
Besiktning taksäkerhet
Byte blandare gemensamma utrymmen
Byte aerotemper
Byte balkongfronter och räcke
Byte belysningsarmaturer gård
Byte entréparti
Byte expansionskärl
Byte fasadpanel
Byte fastighetsstyrning
Byte gungor lekplats
Byte leksand
Byte korginredning hiss
Byte hissmaskin
Byte hängrännor och stuprör
Byte tvättmaskin o torktumlare tvättstuga
Byte kanalfläkt undercentral
Byte portkodlås
Byte pump VVC
Byte pump värmecirkulation
Byte reglerventiler
Byte termostatventiler
Byte värmepanna
Byte frånluftsaggregat
Byte rökluckor
Byte rörelsefog fasad
Byte snörasskydd
Byte sopsug
Dammbindning betonggolv
Energideklaration
Injustering värmesystem
Justering marksten
Linjemålning p-platser
Målning fasad
Målning balkongplattor
Målning balkongräcken
Målning plåttak
OVK Obligatorisk Ventilationskontroll
Omfogning tegel
Omläggning asfalt
Omläggning tak
Omputsning fasad
Renovering frånluftsaggregat
Rensning ventilationskanaler
Spolning avloppsrör
Stambyte
Slipning trappsteg trapphus
Underhållsplanering är klurigt
Som ni ser av listan så är det inte helt enkelt för en lekman att sammanställa åtgärder som de som presenterats ovan. Än svårare är det naturligtvis att veta när åtgärderna behöver genomföras eller vad det kommer att kosta. Gör ni underhållsplanen själva så ta hellre i lite i överkant vid kostnadsuppskattningen. Väljer ni att anlita en konsult så kan vi nästan garantera att konsultkostnaderna sparas in genom att ni minimerar akuta åtgärder och onödiga kostsamma reparationer som uppstått på grund av att underhållsåtgärder har missats i förvaltningen.
